Юридические риски

1. Статус объекта и документы
   На момент подписания договора долевого участия (ДДУ) объекта недвижимости ещё не существует — есть только обязательство построить. Важно проверить:
   • зарегистрирован ли ДДУ в Росреестре (ст. 48 ФЗ-214);
   • правовой статус земельного участка (аренда или собственность, целевое назначение);
   • законность разрешения на строительство. 
2. Застройщик и девелопер
   Бренд на фасаде не всегда совпадает с юридическим лицом, с которым подписывается договор. Необходимо проверить:
   • кто является стороной по договору (через ЕГРЮЛ);
   • судебные дела в арбитражной картотеке;
   • финансовую отчётность компании;
   • участие в других проектах, особенно замороженных. 
3. Содержание ДДУ
   Застройщики иногда включают в договор положения, ущемляющие права дольщика:
   • штрафы за просрочку платежей, несоразмерные последствиям;
   • право застройщика в одностороннем порядке изменять сроки сдачи дома;
   • отсутствие ответственности за несоответствие качества квартиры заявленным характеристикам. 
4. Уступка прав требования
   При покупке квартиры по уступке прав необходимо проверять историю договора и получать заверенные документы о полном исполнении обязательств первоначальным дольщиком. 

Финансовые риски

• Банкротство застройщика
  Даже при использовании эскроу-счетов (которые защищают деньги покупателя до сдачи объекта) остаётся риск банкротства компании. В таком случае дольщики получают право включиться в реестр требований кредиторов, но возврат денег может занять годы. 
• Рассрочка от застройщика
  Предоставление рассрочки может увеличить нагрузку на покупателя. Невозможность исполнения обязательств по оплате влечёт риск расторжения договора и утраты уже внесённых средств. 

Риски, связанные с качеством

1. Скрытые дефекты
   К ним относятся:
   • некачественные строительные материалы (например, низкокачественный бетон или арматура);
   • ошибки в монтаже инженерных систем (утечки воды, проблемы с электропроводкой);
   • плохая звукоизоляция;
   • некачественная отделка;
   • отклонение от проекта;
   • нарушение норм и стандартов строительства. 
2. Усадка дома
   В течение первых 3–5 лет после сдачи новостройки возможна усадка, что может привести к появлению трещин, проблемам с дверями и другим дефектам. 
3. Проблемы с инфраструктурой
   • Транспортная доступность может не соответствовать ожиданиям (например, «метро в пяти минутах ходьбы» может оказаться гораздо дальше).
   • Социальная инфраструктура (школы, детские сады, поликлиники) часто появляется значительно позже жилых домов, а иногда не появляется вовсе. 
4. Коммунальные сюрпризы
   • Высокие тарифы на обслуживание дома (лифты, системы видеонаблюдения, автоматические ворота).
   • Проблемы с отоплением из-за неправильной наладки или обслуживания. 

Дополнительные риски

• Нефункциональные планировки
  Многие современные планировки создаются с целью оптимизации строительных затрат, а не удобства проживания. Это может включать странные коридоры, неудобные кухни, комнаты неправильной формы, маленькие санузлы и кухни. 
• Социальная среда
  Высокая доля квартир, сдаваемых в аренду, может создать атмосферу временного жилья, где никто не заинтересован в долгосрочном благополучии дома. 

Как минимизировать риски

• Проверить застройщика через официальные ресурсы (сайт ФНС, картотека арбитражных дел, сайт судебных приставов). 
• Изучить проектную декларацию и другие документы застройщика, включая разрешение на строительство и сведения из ЕГРН. 
• Использовать эскроу-счета для защиты денег. 
• Провести независимую экспертизу квартиры перед подписанием акта приёма-передачи. 
• Внимательно изучить ДДУ и при необходимости привлечь юриста для правовой экспертизы. 
• Проверить инфраструктуру и окрестности лично, оценить транспортную доступность и наличие социальных объектов.